今年4月，中山投控集团在市国资委指导下，以现金流稳定、权属清晰的温泉宾馆酒店不动产为底层资产，成功发行全国首单由保险资管担任管理人的CMBS项目，实现中山市属国企资产证券化零突破。5.83亿元发行规模，让经营多年的温泉资产在资本市场焕发新生。

   ▲中山温泉中心园改造后实景

💡小科普：CMBS 即商业不动产贷款支持证券，是盘活经营性不动产的资本市场工具。企业保留物业完整产权，依托物业未来经营现金流，在资本市场发行证券募集资金。

创新融资 直达市场

对企业而言，发行CMBS的优点：一是融资更直接，银行贷款的规模、期限、利率受信贷政策约束，CMBS直接在资本市场定价发行，不受单一机构授信限制。二是期限更匹配，CMBS期限可达数年至数十年，与不动产长期运营周期相适应，避免短贷长用、到期续贷的压力。三是资产权属不转移：企业保留完整产权，仅以入池资产现金流为支撑融资，盘活存量、不影响经营。

   ▲ 中山温泉鸟瞰图

资产名片 客流稳定

项目底层资产为中山温泉宾馆。该宾馆始建于1979年，是中国第一家中外合作旅游企业，获评省级旅游度假区，园区占地309亩，依托稀缺天然温泉资源，运营成熟、客流稳定。成熟稳定的经营现金流，为证券化产品提供了持续可靠的偿付支撑，是发行获得市场认可的基础。

   ▲ 中山温泉牌坊

利率新低 认购踊跃

产品发行总规模5.83亿元，其中优先级5.82亿元，期限18年（按3年拆期），发行利率1.95%，创同期广东省同类产品利率新低。优先级证券评级AAA_sf，机构认购踊跃，全场认购倍数达4.03倍。

   ▲ 中山温泉中心园改造后实景

募资反哺 存量提质

项目推进中，中山投控闭环完成资产盘点评估、国资备案、交易所申报、机构对接全流程。募集资金主要投向温泉片区升级改造、重点项目建设及产业并购等领域，搭建“成熟酒店资产证券化、回笼资金反哺存量提质”运营闭环，以标准化实操流程拓宽地市国企酒店经营性不动产低成本融资渠道。

   ▲中山温泉中心园改造后实景

从温泉“老资产”到资本“新活水”，中山投控以CMBS为支点，通过资本市场优化长期运营的经营性重资产，持续降低综合融资成本、优化债务结构、拉长资金期限。“以融促改、反哺存量”的运作模式，为省内同类存量资产盘活提供了可借鉴的路径。

供稿 丨 中山投控办公室

          中山投控战略运营部

          中山投控财务部

编辑 丨 吴思怡  

一审 丨 魏心悦

二审 丨 曾令元

三审 丨 张   伟